Crowdfunding Immobiliare, tutto quello che devi sapere prima di investire – Guida introduttiva
Come funziona il Crowdfunding Immobiliare, quali sono i rischi ed i rendimenti che ci possiamo aspettare, quante tasse si pagano e quali sono le migliori piattaforme per investirci?
In questo articolo risponderemo a tutte queste domande. Ma prima, iniziamo con il capire esattamente cos’è il Crowdfunding Immobiliare.
Cos’è il Crowdfunding Immobiliare?
Il crowdfunding immobiliare (o Real Estate crowdfunding) è una forma di investimento in cui numerosi investitori privati mettono assieme il loro capitale per finanziare un progetto immobiliare.
Generalmente con il Crowdfunding immobiliare gli investitori sottoscrivono quote di capitale di rischio della società che ha elaborato il progetto immobiliare. Diventano cioè veri e propri soci della società immobiliare. Solitamente questa società è temporanea e viene costituita appositamente per il singolo progetto o per una serie limitata di progetti e viene sciolta una volta ultimati (società di scopo)i. In questo modo risulta molto più facile la gestione del rischio e della distribuzione degli utili.
Come funziona il Crowdfunding Immobiliare?
Proviamo a fare un esempio pratico di Crowdfunding Immobiliare.
Matteo ha una società specializzata in investimenti immobiliari. Matteo è amico di Giorgio, l’amministratore di un’impresa edile. I due decidono di fare affari insieme e di creare una società di scopo (per fare un’operazione immobiliare), denominata “Investimi s.r.l” costituita al 50% da Matteo e al 50% da Giorgio.
I due si mettono in cerca di un’operazione immobiliare interessante. Dopo molte ricerche individuano un’immobile importante, in una zona dall’alto potenziale. Né Matteo, né Giorgio, né la società che hanno creato, Investimi, ha le risorse necessarie per fare l’operazione.
I due decidono così di invitare altri soggetti a partecipare all’operazione, non in maniera attiva, ma solamente con il loro capitale.
Matteo e Giorgio contattano una piattaforma di Crowdfunding Immobiliare. La piattaforma, o chi per lei, valuta l’operazione, l’affidabilità creditizia di Matteo e Giorgio e decide di collaborare con Matteo e Giorgio.
Matteo e Giorgio vanno dal notaio per modificare lo statuto di Investimi.
Creano X nuove quote senza diritto di voto. A queste X quote corrisponderà una percentuale Y% degli utili realizzati grazie all’operazione.
Matteo e Giorgio mettono in vendita a 500€ (per esempio) le X quote di Investimi sulla piattaforma di Crowdfunding.
Matteo e Giorgio ora hanno i fondi necessari per ultimare l’operazione.
Una volta conclusa, gli utili vengono distribuiti. Matteo e Giorgio si prendono la loro parte ed il restante Y% viene distribuito tra gli investitori che hanno acquistato le quote sulla piattaforma.
Investimi viene sciolta. Matteo e Giorgio continuano per la loro strada con le loro aziende e coloro che hanno investito tramite la piattaforma di crowdfunding possono dichiarare l’operazione chiusa.
Rischi legati al Crowdfunding Immobiliare
Il principale rischio legato al crowdfunding immobiliare è il fallimento del progetto immobiliare stesso. Infatti non è sempre scontato che il progetto abbia successo. In alcuni casi i lavori possono andare overbudget e i costi possono fare andare il progetto in negativo. Ti parlo per esperienza (da ingegnere civile), nel mondo dell’edilizia ci sono sempre sorprese ed i lavori costano quasi sempre più del preventivato. L’unica cosa che puoi fare è sperare che coloro che hanno fatto il bilancio economico del progetto abbiano tenuto un buon margine per gli imprevisti.
La seconda tipologia di rischio è il fallimento della società stessa. Come tutte le società infatti anche quella creata appositamente per il progetto può andare in fallimento. Se i soldi raccolti più fondi messi a disposizione dai “capi cordata” non bastano, la società può andare in fallimento. In questo caso potresti perdere anche tutti i tuoi soldi.
Scommetto che ora ti stai chiedendo se possono chiederti anche di più di quanto tu non abbia già versato se la società fallisce. La risposta è “No”. Non potrai perdere più di quanto hai versato visto che i debitori potranno rivalersi solamente sugli asset della società. Ugualmente non avrai alcuna responsabilità civile o penale.
Ad ogni modo, prima di investire in questi progetti ti consiglio di assicurarti che anche coloro che realizzano il progetto (imprese e developer) investano direttamente parte del loro capitale nel progetto. In questo modo avrai la ragionevole certezza che i vostri interessi saranno allineati e che faranno del loro meglio per massimizzare il profitto.
Se invece il capitale di rischio è fornito solamente dagli investitori, imprese e developer avranno certamente un minore incentivo a realizzare un profitto, anzi potrebbero addirittura prosciugare il capitale della società per “pagarsi” i loro interventi, e non lasciare alcun guadagno alla società condivisa.
Il terzo e ultimo rischio è il fallimento della piattaforma di Crowdfunding Immobiliare. Tuttavia nella maggior parte dei casi, la piattaforma fa solamente da intermediario tra te e la società che realizza l’operazione, come una sorta di agente immobiliare. Una volta che sei diventato socio della società che fa il progetto non devi più preoccuparti di quello che accade alla piattaforma. L’unico eventuale problema potrebbe essere di tipo logistico dato che la piattaforma era il punto di contatto tra te e la società. A parte questo non dovresti aver problemi. In ogni caso ti invito ad approfondire sulla piattaforma stessa. Nella maggior parte dei casi c’è una sezione dedicata ai rischi collegati all’investimento. Se non c’è, non esitare a contattare il servizio clienti!
Rendimenti da Crowdfunding Immobiliare
I rendimenti da crowdfunding immobiliare possono variare dal 5 al 15% medio annuo a seconda della lunghezza, della complessità e del rischio legato all’investimento e ai soggetti coinvolti nella società. Per darti un’idea più precisa dei rendimenti del crowdfunding immobiliare, ti riporto qui sotto alcuni dei dati disponibili pubblicamente sul sito di Walliance.
Tasse sui guadagni da Crowdfunding Immobiliare
Se investi come persona fisica, con un nome e un cognome, la tassazione è pari al 26% delle plusvalenze. Quindi se per esempio hai investito 10.000€ e hai ottenuto un guadagno di 1000€, dovrai pagare il 26% di tasse su 1000€, cioè 260€.
C’è una precisazione da fare. Molte delle piattaforme che vedremo tra pochissimo sono italiane, e quindi possono fare da sostituto d’imposta. Cosa vuol dire? Vuol dire che non avrai bisogno di dichiarare nulla in dichiarazione dei redditi, che si occuperanno loro di adempiere agli obblighi fiscali e che quello che riceverai sarà già al netto delle tasse.
Se invece investi nel Crowdfunding Immobiliare come persona giuridica allora sarai soggetto al 5% di tassazione sugli utili.
Tipi di Crowdfunding Immobiliare
Il termine Crowdfunding Immobiliare è talvolta utilizzato un po’ a sproposito. Molte volte infatti è utilizzato per indicare anche delle forme d’investimento che non sono propriamente Crowdfunding immobiliare.
Per Crowdfunding immobiliare si intende generalmente il Real Estate Equity Crowdfunding. Il Real Estate Equity Crowdfunding è quello di cui abbiamo parlato fino ad adesso: dei privati cittadini che mettono insieme le loro forze per acquistare equity in un progetto imprenditoriale immobiliare. In cambio ottengono una parte degli utili.
L’alternativa è il Real Estate Crowdlending, che consiste nel prestare il capitale alla società che sviluppa il progetto immobiliare. In cambio ottengono degli interessi.
A loro volta questi progetti possono essere categorizzati in 3 grandi gruppi:
- Buy to Sell – acquisto, ristrutturazione o costruzione, vendita
- Buy to Rent – acquisto, ristrutturazione o costruzione, affitto
- Rent to Rent – affitto per subaffittare
Quali sono le migliori piattaforme per investire nel Crowdfunding Immobiliare?
Le migliori piattaforme per investire con il Crowdfunding Immobiliare sono:
- BUILD AROUND
- CONCRETE INVESTING
- CROWDESTATE
- ESTATEGURU
- RE-LENDER
- RECROWD
- REINVEST24
- TRUSTERS
- WALLIANCE
Scopri di più nell’articolo di approfondimento: Migliori piattaforme di Crowdfunding Immobiliare per Italiani
Alternative al Crowdfunding Immobiliare
Il Crowdfunding Immobiliare rientra nella classificazione degli investimenti alternativi insieme a:
- P2P Lending – Prestito da privato a privato
- Crowdfunding – Investimento in quote di aziende o startup
- Crowdlending – Prestito ad un progetto a ad una società
- Criptovalute – Acquisto di valute digitali
Se stai valutando delle soluzioni di investimento alternative ai mercati finanziari e all’investimento diretto in immobili potresti valutare una di queste!
Se invece vuoi comunque investire nel mercato immobiliare, ma ti piaceva l’idea di farlo senza troppi sforzi, potrebbero interessarti gli ETF sui Real Estate Investiment Trust (REIT). Questi sono dei fondi di investimento (come delle azioni) molto simili a quelli che ti vendono solitamente in banca, ma molto più economici e più facili da vendere ed acquistare. Se pensi che questa soluzione possa interessarti, ti consiglio di leggere questo articolo:
Investire nell’immobiliare con fondi REIT
Crowdfunding Immobiliare – Conclusioni
Il crowdfunding immobiliare (o Real Estate crowdfunding) è una forma di investimento in cui numerosi investitori privati mettono assieme il loro capitale per finanziare un progetto immobiliare.
Il progetto immobiliare può essere:
- Buy to Sell – acquisto, ristrutturazione o costruzione, vendita
- Buy to Rent – acquisto, ristrutturazione o costruzione, affitto
- Rent to Rent – affitto per subaffittare
Il termine crowdfunding immobiliare viene tuttavia utilizzato erroneamente anche per identificare il crowdlending immobiliare. La differenza sostanziale tra i due è che nel caso del crowdfunding immobiliare (detto anche real estate equity crowdfunding) il tuo capitale serve per acquistare quote (equity) della società che realizza l’investimento. Nel caso del crowdlending immobiliare invece il tuo capitale viene utilizzato per fare un prestito alla società che realizza l’investimento. In questo caso quindi non diventi socio della società, ma rimani semplicemente un creditore, con i suoi vantaggi ed i suoi svantaggi (di solito il rendimento è più basso).
Il crowdfunding è una forma di investimento alternativo, e come tale porta con sé dei rischi. I principali rischi sono legati al fallimento del progetto immobiliare. Questo caso si realizza quando i costi del progetto superano le rendite. In questo caso è possibile che venga restituita solo una parte del capitale.
Il caso più estremo è il fallimento della neo costituita società e quindi la totale perdita del capitale.
Tuttavia, se la piattaforma di Crowdfunding Immobiliare opera a dovere e fa una corretta selezione dei progetti, queste circostanze sono piuttosto remote. E’ quindi fondamentale scegliere una piattaforma affidabile!
La tassazione applicata sulle rendite è pari al 26% per le persone fisiche e al 5% per le persone giuridiche.
A livello di gestione del portafoglio di investimento, il Crowdfunding Immobiliare è classificato come un investimento alternativo, insieme a:
- P2P Lending
- Crowdfunding per startup
- Crowdlending
- Criptovalute
- NFT
Se vuoi scoprire di più sugli investimenti alternativi ti invito a leggere questo articolo:
