3 metodi per calcolare il valore di mercato di un immobile
Come si calcola il valore di mercato un immobile? Se anche tu ti stai ponendo questa domanda sei nel posto giusto. In questo articolo andremo a vedere 3 semplici metodi per stimare il valore di un immobile:
- comparazione con immobili simili (analisi delle vendite passate)
- analisi delle possibili rendite (analisi delle rendite che l’immobile può generare se messo in affitto)
- stima del valore tramite costo di sostituzione (costo di demolizione e ricostruzione dell’immobile)
Se vivi da una vita in una casa e hai bisogno di esplorare nuovi orizzonti (letteralmente)… hai ereditato la casa di un parente… o chiudi la tua azienda e vuoi vendere il capannone, in tutti questi casi può essere interessante calcolare il valore del tuo immobile.
Devi sapere che, per definizione, il mercato immobiliare è un mercato.
In quanto mercato, il prezzo di scambio è definito dall’incontro di domanda ed offerta.
Quindi qualunque valore è di fatto “possibile”. Se trovi l’acquirente giusto, disposto a pagare 500k la tua baita in montagna da 20 m2, quello sarà il suo valore.
La bellezza sta negli occhi di chi guarda.
Possono esserci ragioni particolari. Magari l’acquirente è super ricco ed i genitori erano nati in quella baita e quindi, pur di impossessarsene, è disposto a pagare cifre “fuori mercato”.
Tuttavia questi casi sono rarissimi e quindi non possiamo affidarci alla speranza che compaiano acquirenti del genere. Dobbiamo quindi puntare a stime più realistiche, basate su metodi collaudati. Vediamo insieme i più famosi:
- comparazione con immobili simili
- analisi delle possibili rendite
- costo di sostituzione
Metodo numero 1: comparazione con immobili simili
“Ne ho venduto uno simile in fondo alla strada per 150k”
Il metodo probabilmente più conosciuto è quello per comparazione con immobili simili.
Vista simile, metratura simile, nella stessa area, più o meno degli stessi anni, medesimo stato di conservazione, servizi simili. Se il campione statistico è sufficientemente grande (abbiamo 10-15-20 esempi) è possibile stimare il valore di un immobile affidandosi al prezzo che in passato la gente ha effettivamente pagato per comprare qualcosa di simile al nostro immobile.
Ovviamente dobbiamo essere cauti.
Un dato di 10 anni fa potrebbe non riflettere le condizioni odierne. Magari recentemente hanno costruito un parco proprio nella tua zona e quindi il valore di tutti gli immobili dell’area potrebbe essersi alzato.
Metodo numero 2: analisi delle possibili rendite
Questo approccio è particolarmente interessante per gli immobili commerciali o con location turistiche.
Quanto potresti guadagnarci mettendo la casa in affitto?
L’approccio più semplice è quello di stimare l’affitto che potresti chiedere per X anni, sottrarre i costi di gestione, manutenzione e tasse. Infine non ti resta che sommare il valore che stimate avrà il tuo immobile una volta che vorrai venderlo in futuro.
In altre parole:
“Entrate da affitti” – “uscite” + “entrata da vendita futura dell’immobile” = “valore dell’immobile nuovo o esistente”
Attenzione, questo metodo è valido a prescindere dal fatto che tu sia effettivamente interessato a mettere in affitto l’immobile.
Magari personalmente non lo sei, ma un eventuale acquirente potrebbe esserlo. In questo caso sarà quindi disposto a pagare di più rispetto al semplice valore di mercato o al costo di sostituzione (vedi sotto).
Metodo numero 3: costo di sostituzione
Prendete la vostra auto. Il suo prezzo da nuova era 20k. Dopo 150.000km il suo valore è nettamente inferiore.
Istintivamente come faresti a calcolare il suo valore da usata?
La prima cosa che viene in mente è stimare quanto si svaluta per ogni km percorso e sottrarre dai 20k pagati il prezzo per km percorso per il numero di km percorsi.
Esempio pratico:
L’auto si svaluta 0,05€ ogni km (valore a caso). Quindi 20.000€- (150.000*0,05)= 12.500
Tuttavia, per stimare il valore dell’auto entrano in gioco anche altri parametri, come per esempio dopo quanti anni vendiamo l’auto, o lo stato in cui si trova. E’ difficile quindi stimare con precisione la svalutazione dell’auto.
Per fortuna con gli immobili è più semplice.
Gli immobili hanno un vantaggio. Se ristrutturati possono tornare “come nuovi”.
Nonostante sia possibile applicare lo stesso metodo di svalutazione, possiamo usare un procedimento inverso.
Quanto costerebbe costruire un immobile “nuovo” da zero con le medesime caratteristiche?
Una volta determinato questo valore di riferimento non dobbiamo fare altro che stimare quanto costerebbe a noi ristrutturare il nostro immobile per riportarlo alle condizioni del “nuovo”.
Quindi il valore dell’immobile nelle sue attuali condizioni è pari a:
“Costo di costruzione dell’immobile nuovo” – “spese di ristrutturazione” = “valore dell’immobile esistente”
Qual è il più giusto?
In generale conviene calcolare tutti e tre per avere una panoramica completa delle condizioni di mercato.
Il primo metodo è il più realistico in quanto tiene conto della reale domanda/offerta, ma può essere difficile da impiegare e può portare a range di valore molto ampi.
In generale il metodo delle rendite (secondo) è il più adatto per i casi in cui la location è particolarmente rilevante.
Il terzo è solitamente una stima conservativa, che individua un valore minimo dell’immobile.
Valore di mercato di un Immobile – Conclusioni
Abbiamo visto insieme 3 metodi per calcolare il valore di mercato di un immobile.
Il primo metodo prevede di stimare il prezzo di mercato dell’immobile analizzando i prezzi di vendita di immobili con caratteristiche simili.
Il secondo metodo prevede che il valore di mercato dell’immobile sia pari al totale delle rendite che l’immobile potrebbe produrre se fosse messo a reddito (es tramite affitto).
Il terzo prevede di calcolare il costo di costruzione da zero del nostro immobile e di stimare l’usura (può essere stimata come pari ai costi di ristrutturazione per riportare l’immobile ad una condizione “pari al nuovo”).
